Схема «11 месяцев + пролонгация» живет уже больше двух десятилетий: так бизнес избегает регистрации аренды в Росреестре. Все это время она регулярно вызывает у бухгалтеров и юристов неуверенность: «А вдруг налоговая посчитает это обходом и переквалифицирует? А вдруг Росреестр начнет штрафовать?». Разобраться окончательно важно — иначе есть риск в один день получить требование то ли от одной, то ли от другой стороны.
Сомнения Лидии
Лидия — главный бухгалтер ООО, арендующего офис, в должности восемь лет. Работает в связке с внешним юристом, поэтому к договорам относится как к объектам аудита — любую формулировку сверяет с нормой и практикой, а не с «так принято».
ООО арендует офис в бизнес-центре, договор на 11 месяцев действует с 2023 года, с тех пор дважды подписывали допсоглашение о пролонгации на очередные 11 месяцев. Фактически офис снимается уже больше трех лет. В ходе внутреннего аудита 2026 года аудитор задает неудобный вопрос: «Вы уверены, что не должны были зарегистрировать договор? По сути аренда непрерывная, уже за три года перевалила. В судебной практике есть позиции, когда такие договоры переквалифицируют и обязывают регистрировать».
Лидия немного теряется. Реально ли, что за три года работы «по 11 месяцев» инспекция может снять расходы на аренду, если регистрации нет? Или что Росреестр может придти с предписанием и штрафом? Пишет вопрос в экспертную поддержку Системы Главбух — ответ нужен со ссылкой на норму, чтобы можно было показать аудитору.
Ответ эксперта
Да, все так. Если договор аренды заключали на срок менее года (например, 11 месяцев), а затем пролонгировали на срок 11 месяцев, то такой договор аренды недвижимого имущества не нужно регистрировать в Росреестре.
Договор аренды, заключенный на срок менее года и впоследствии пролонгированный, не подлежит государственной регистрации независимо от количества раз его пролонгации. Эта правовая позиция закреплена на уровне ВАС РФ в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59. Письмо давнее, но действующее — оно до сих пор применяется судами, и с тех пор не отменено и не пересмотрено.
Важно соблюсти формальности: каждая пролонгация оформляется отдельным документом — либо дополнительным соглашением к основному договору, либо новым договором. В документе должен быть указан конкретный срок — 11 месяцев, 6 месяцев, любой срок менее года. Если вместо этого формулировать «на неопределенный срок» или «до расторжения сторонами» — риск переквалификации в бессрочный договор, у которого свои правила. А конкретный срок менее года — юридически безупречная форма.
Что Лидия сделала
Выгрузила из папки «Аренда» все три документа: основной договор, два допсоглашения о пролонгации. Перепроверила — везде фиксированный срок 11 месяцев, формулировок «бессрочно» или «до расторжения» нет. Составила служебную записку для аудитора со ссылкой на пункт 10 информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59 и выдержкой из текста. Приложила краткий анализ договоров. Аудитор замечание снял. Параллельно Лидия подготовила типовой шаблон допсоглашения для будущих пролонгаций, чтобы другие сотрудники офиса не напечатали что-то «от себя» с неверной формулировкой срока. В учетной политике зафиксировала, что аренда этого объекта ведется по ФСБУ 25/2018 по правилам, применимым к краткосрочной аренде — это тоже важный элемент корректного оформления.
Как правильно пролонгировать 11-месячную аренду
- Каждая пролонгация — отдельный документ (допсоглашение или новый договор)
- Срок каждой пролонгации — строго менее года (обычно 11 месяцев)
- Избегать формулировок «бессрочно», «на неопределенный срок»
- Условия договора не меняются кардинально, иначе — новый договор
- Основание — п. 10 информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59
Аренда после ФСБУ 25/2018 — тема с нюансами по сроку, ППА и коммуналке. Оставьте заявку на доступ к Системе Главбух, специалист перезвонит и расскажет, где искать калькулятор ППА, образцы договоров и проводки.
Темы:
Источник: Сайт журнала «Главбух»