Покупка строящейся недвижимости по ДДУ с эскроу-счетом — привычный механизм: деньги лежат в банке до ввода объекта, застройщик получает их только после передачи объекта дольщику. В бухучете у юрлица-покупателя это дает специфический набор проводок. А если застройщик не справится и объявит банкротство — учет превращается в отдельный квест с возвратом денег.

Кейс Игоря

Игорь — главный бухгалтер ООО, приобретающего нежилое помещение по ДДУ для своего офиса. В профессии четырнадцать лет, работал в строительной компании-застройщике — теперь смотрит на ту же механику с противоположной стороны, как покупатель.

ООО приобретает нежилое помещение в строящемся бизнес-центре для размещения собственного офиса. По договору долевого участия перечислили на эскроу-счет 42 миллиона рублей. Срок сдачи объекта по договору — IV квартал 2026 года. Игорь впервые сталкивается с эскроу в учете юрлица и хочет построить методологию сразу корректно. Отдельно его беспокоит сценарий «что если застройщик обанкротится» — в последние годы такие случаи в городе уже были, и хочется заранее понимать, как это отражается в бухучете.

Открывает Систему Главбух и задает двойной вопрос: базовая методология учета эскроу у покупателя по ДДУ + сценарий на случай банкротства застройщика с возвратом средств.

Ответ эксперта

В бухучете перечисление денег на эскроу-счет отразите проводкой Дебет 55 Кредит 51. Счет 55 — «Специальные счета в банках», субсчет «Эскроу» (можно открыть отдельный субсчет в учетной политике). До тех пор, пока построенный объект не будет вам передан, отражать его на счете 08 не нужно.

Когда строительство будет окончено и средства с эскроу-счета перечислят на счет застройщика, в бухучете сделайте проводку Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 55. Это промежуточное отражение: деньги ушли со спецсчета, но объект еще не передан.

Получение объекта, построенного по ДДУ, отразите проводкой Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком». Далее объект вводится в эксплуатацию проводкой Дебет 01 Кредит 08 и ставится на учет как основное средство.

Если застройщик обанкротился и строительство не будет окончено, возврат средств с эскроу-счета отразите проводкой Дебет 51 Кредит 55. Деньги возвращаются на расчетный счет покупателя в том объеме, который был на эскроу. При этом, если какие-то затраты до момента возврата успели попасть на счет 08 (например, технические расходы, ранее понесенные), их нужно проанализировать и либо перенести в убытки (если объект так и не получен), либо сохранить, если будет заключен другой ДДУ.

Что оформил Игорь

Открыл отдельный субсчет 55.06 «Эскроу по ДДУ, БЦ „Солнечный“» для прозрачности учета. Отразил перечисление 42 миллионов: Дебет 55.06 Кредит 51. Ежемесячно контролирует остаток по банковской выписке и сверяет с актом. На счет 08 деньги не попадают — это принципиально важно, чтобы не было иллюзии, что объект уже на балансе. В балансе строка 1240 или 1260 «Прочие оборотные активы» (в зависимости от учетной политики) отражает средства на эскроу-счете как отдельную позицию — в пояснениях к отчетности Игорь дал развернутую расшифровку, где и зачем эти деньги лежат.

На случай банкротства сделал внутренний регламент: мониторинг финансовой устойчивости застройщика раз в полугодие (данные из открытых источников, Росфинмониторинг, ФНС), согласованный с директором. Если застройщик обанкротится — учтенная на счете 55 сумма возвращается на счет 51 проводкой Дебет 51 Кредит 55.06, и компания принимает решение — либо искать альтернативного исполнителя, либо закрыть проект с минимальными затратами.

Основные проводки по эскроу у покупателя

• Перечисление на эскроу: Дебет 55 Кредит 51
• Списание с эскроу при вводе объекта: Дебет 76 Кредит 55
• Получение объекта: Дебет 08 Кредит 76
• Ввод в эксплуатацию: Дебет 01 Кредит 08
• Возврат при банкротстве застройщика: Дебет 51 Кредит 55

Долевое строительство, эскроу-счета, переуступки прав, банкротство застройщика — каждый нестандартный случай требует своего набора проводок. Оставьте заявку на доступ к Системе Главбух, и специалист перезвонит, чтобы показать инструкции по ДДУ и эскроу.

Источник: Сайт журнала «Главбух»