Жилищно-строительный кооператив, на балансе с 1994 года числится квартира — по первоначальной стоимости, равной выплаченным паям. 90 тысяч рублей. По сегодняшним меркам абсурдная сумма, ведь по рынку квартира стоит миллионы. Возникает резонный вопрос: нужно ли ее переоценивать? Если да — как, за счет чего, и возникает ли прибыль? И не обязана ли организация делать это ежегодно?
Вопрос Тамары
Тамара — главный бухгалтер жилищно-строительного кооператива, пришла сюда недавно — принимает дела от прежнего бухгалтера, ушедшего на пенсию после тридцати с лишним лет работы. Сама Тамара пятнадцать лет вела учет в управляющей компании, но ЖСК для нее — новый и своеобразный формат.
Жилищно-строительный кооператив, небольшой, ведет деятельность с 1994 года. На балансе числится квартира, построенная в 1994 году, — официально в собственности ЖСК. Учтена по первоначальной стоимости, равной размеру выплаченных паев, — 90 тысяч рублей. Тамара пришла в ЖСК недавно, принимает дела от прежнего бухгалтера, ушедшего на пенсию. Видит эту квартиру в балансе и понимает: надо разобраться.
С одной стороны, по сегодняшним меркам 90 тысяч — абсолютная фикция, квартира стоит миллионы. С другой — есть ФСБУ 6/2020, которое вступило в силу с 2022 года, и там появилась возможность переоценки основных средств. Еще вопрос: если переоценивать — куда пойдет разница, в добавочный капитал, счет 83.09? И возникает ли прибыль? И надо ли пересматривать стоимость каждый год? Тамара открывает Систему Главбух и формулирует вопрос сразу комплексно.
Ответ эксперта
Если в учетной политике закрепили последующий учет ОС по первоначальной стоимости, то переоценку не проводят (п. 13 ФСБУ 6/2020). Соответственно, первоначальную стоимость пересматривать не нужно.
ФСБУ 6/2020 дает организации выбор: учитывать основные средства после признания либо по первоначальной стоимости (с учетом обесценения), либо по переоцененной стоимости. Это равноправные варианты, и каждый организация закрепляет в учетной политике по своему усмотрению. Если выбран вариант «по первоначальной» — переоценка не делается ни разово, ни ежегодно. Квартира продолжает числиться по 90 тысячам до момента ее выбытия (продажа, списание, передача).
Дополнительно стоит проверить другое: если в 2022 году при переходе на ФСБУ 6/2020 организация применяла упрощенный или полный ретроспективный метод, то на счете 01 не должно учитываться имущество со стоимостью ниже установленного лимита (п. 5 ФСБУ 6/2020). В ЖСК лимит обычно организация устанавливает сама — распространенная практика 100 тыс. руб. В таком случае квартира 90 тысяч в принципе не попала бы на 01 счет, ее нужно было бы учесть как прочие материальные ценности. Но раз квартира — жилая недвижимость, эта логика к ней все-таки не применяется: речь о лимите стоимости для обычных ОС, не жилых объектов; жилая недвижимость учитывается как ОС независимо от стоимости.
Как Тамара оформила
Проверила учетную политику ЖСК: в ней был закреплен вариант учета ОС по первоначальной стоимости без переоценки. Решила не менять этот подход — переоценка потребовала бы ежегодного привлечения оценщика, что для ЖСК с одной квартирой на балансе непропорционально дорого. Составила служебную записку для правления ЖСК: «Квартира числится по стоимости 90 тыс. руб., переоценка в соответствии с учетной политикой не проводится, основание — п. 13 ФСБУ 6/2020». Если когда-нибудь будет решено продать квартиру или передать ее за плату — тогда возникнет доход (разница между ценой продажи и остаточной), который попадет в финансовый результат. А пока — спокойно по балансу 90 тысяч.
Логика учета ОС по ФСБУ 6/2020
- В учетной политике — либо «по первоначальной», либо «по переоцененной» стоимости
- По первоначальной — переоценка не делается, стоимость фиксирована до выбытия
- По переоцененной — оценка проводится с определенной периодичностью (обычно раз в год)
- Результат переоценки идет через счет 83 «Добавочный капитал» или 84 (в зависимости от направления)
- Выбор одного варианта применяется ко всей однородной группе ОС, не выборочно по объекту
ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 14/2022 изменили логику учета основных средств и нематериальных активов. Оставьте заявку на доступ к Системе Главбух — специалист свяжется и покажет, где искать разборы стандартов и готовые формулировки учетной политики.
Темы:
Источник: Сайт журнала «Главбух»