Суд признает договор купли-продажи недвижимости недействительным — и весь стройный учет бухгалтера рассыпается за одно решение. На УСН «доходы» возникает особая логика: расходов на ОС по этому режиму в принципе нельзя учитывать в налоговой базе. Вопрос — надо ли тогда «разворачивать» начисленную амортизацию в доходы и платить 6 процентов?

Ситуация Надежды

Надежда — главный бухгалтер малого предприятия на УСН «доходы», в должности девять лет. Вела учет на ремонтно-строительном предприятии, где суды с подрядчиками были регулярной темой, — так что признание сделки недействительной для нее не шок, а рабочая ситуация, требующая правильного оформления.

ООО — малое предприятие на УСН «доходы» 6 процентов. В мае 2024 года приобрела недвижимое имущество, приняла к учету как ОС, оформила регистрацию в ЕГРН. С июня 2024 года ежемесячно начисляет амортизацию в бухучете. В декабре 2025 года по судебному решению (вступившему в силу 30.12.2025) договор купли-продажи признан недействительным. Часть имущества (около 70 процентов) ООО вернула продавцу, 30 процентов вернуть физически не может — нежилые здания были снесены или разобраны, поэтому по суду ООО получило компенсацию.

Надежда задумалась: в течение 19 месяцев компания начисляла амортизацию и учитывала ее в расходах — но стоп, на УСН «доходы» расходов ведь нет? И если сделка признана недействительной, может, надо сумму всей начисленной амортизации включить в доходы по УСН и заплатить 6 процентов? Ситуация сложная и дорогая — чтобы не принять неверного решения, Надежда обращается в Систему Главбух.

Ответ эксперта

Организация на УСН (доходы) не может учитывать расходы на приобретение ОС при налогообложении. То есть изначально компания не могла учитывать расходы при УСН. Амортизацию такие организации начисляют только в бухучете.

Расходы на приобретение или создание основных средств можно учесть на УСН, если выполнены условия: объект налогообложения — «доходы минус расходы»; расходы оплачены полностью или частично; объект предназначен для деятельности, которая может приносить доход. Момент начала признания расходов — ввод основного средства в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346 НК).

Применительно к ситуации: раз объект налогообложения — «доходы» (6 процентов), никаких расходов на приобретение ОС в налоговой базе по УСН и не было. Амортизация начислялась только в бухучете, в КУДиР она не попадала. Следовательно, признание сделки недействительной не создает обязанности «развернуть» расходы в доходы — разворачивать нечего: расходов по УСН по этому ОС не было в принципе.

Для бухучета ситуация другая: первоначальная стоимость ОС, остаточная, начисленная амортизация — все это отражено в бухучете, и при возврате имущества нужно провести обратные операции. Та часть, которая не возвращена (снесенная), компенсирована по суду — здесь получается доход в сумме компенсации, но в налоговой базе по УСН он учитывается по кассовому методу: по мере поступления денег или иного возмещения.

Как Надежда провела операции

По УСН пересчитывать налог за предыдущие периоды не стала — оснований нет. Компенсационная выплата по суду, полученная за снесенную часть, вошла в доходы по УСН по кассовому методу в 2026 году — в том периоде, когда деньги поступили на расчетный счет. Отразила проводкой Дт 51 Кт 76 и Дт 76 Кт 91-1, соответственно в КУДиР — как прочий доход по УСН.

В бухгалтерском учете отразила возврат 70 процентов имущества проводкой сторно по приходной операции. Снесенную часть списала на прочие расходы (разница между остаточной стоимостью и суммой полученной компенсации). В отчетности 2025 года раскрыла в пояснениях: сделка признана недействительной по суду, часть имущества возвращена продавцу, часть компенсирована денежными средствами. На камералке по УСН за 2025 год вопросов не было — в налоговой базе изменения не производились.

Последствия признания сделки недействительной для УСН «доходы»

• Налоговая база по УСН «доходы» не пересчитывается — расходов в ней не было
• Компенсация по суду — доход по УСН по кассовому методу в момент получения
• В бухучете — обратные проводки по возврату имущества, списание невозвратной части
• Для УСН «доходы минус расходы» — другая логика (там нужна корректировка)
• Основание — подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК, ст. 346.17 НК

Признание сделок недействительными, реституция, компенсации по суду — зона, где учет должен точно следовать за правовыми последствиями. Оставьте заявку на доступ к Системе Главбух, специалист свяжется и покажет разборы по каждому сценарию.

Источник: Сайт журнала «Главбух»